Tanpa Peningkatan Daya Beli, Dampak Kebijakan KUR Perumahan Terbatas
Peran KUR Perumahan dalam Pemulihan Sektor Properti
Insentif Kredit Usaha Rakyat (KUR) Perumahan yang dikeluarkan pemerintah memiliki potensi untuk mendorong sektor properti, tetapi dampaknya akan sangat terbatas jika tidak diiringi kebijakan lain yang memperkuat daya beli masyarakat. Hal ini disampaikan oleh Managing Director PT Leads Property Services, Darsono Tan, yang menilai bahwa insentif berupa bunga KPR rendah, uang muka (DP) kecil, atau pembebasan pajak pembelian properti bisa menjadi stimulus tambahan, namun efektivitasnya bergantung pada kondisi ekonomi masyarakat.
Menurut Darsono, saat ini daya beli kelas menengah masih lemah, sehingga meskipun ada insentif tersebut, dampaknya terhadap sektor properti tetap kecil. Ia menekankan bahwa yang paling dibutuhkan pasar adalah program ekonomi menyeluruh dari pemerintah yang mampu meningkatkan pendapatan masyarakat. Dengan demikian, daya beli akan pulih dan sektor properti dapat tumbuh secara lebih signifikan.
Langkah Strategis untuk Memacu Sektor Properti
Darsono menyarankan beberapa langkah strategis untuk memacu sektor properti. Pertama, penurunan suku bunga KPR yang dinilai masih cukup tinggi. Kedua, penerapan kebijakan DP nol persen agar lebih banyak masyarakat yang mampu membeli rumah. Ketiga, memperluas insentif pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) untuk rumah pertama, dari batas harga Rp2 miliar menjadi Rp3 miliar.
Selain itu, ia menekankan pentingnya insentif khusus bagi developer agar biaya perizinan rumah susun atau apartemen murah bisa ditekan. Ia menilai, pemberian insentif pajak untuk pembangunan apartemen dengan harga di bawah Rp1 miliar akan mampu menarik lebih banyak pembeli. Pengembangan hunian ramah lingkungan juga dinilai penting untuk menarik generasi muda. Pemerintah bisa memberikan stimulus kepada proyek perumahan berkonsep berkelanjutan dengan harga jual maksimal Rp3 miliar.
Darsono juga mengingatkan pentingnya insentif PPN gratis seperti saat pandemi, yang terbukti efektif meningkatkan penjualan. Kebijakan semacam ini layak dipertimbangkan kembali.
Peran KUR Perumahan dalam Ekosistem Perumahan Nasional
Sementara itu, Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, menilai bahwa program KUR Perumahan memiliki peran penting dalam memperkuat ekosistem perumahan nasional. Skema ini tidak hanya membantu UMKM kontraktor di sisi penyediaan, tetapi juga memberi akses pembiayaan bagi individu pelaku usaha yang membutuhkan hunian untuk menunjang aktivitas usaha.
Namun, jika berbicara mengenai daya beli kelas menengah, insentif KUR masih dipandang belum cukup. Plafon pembiayaan yang ditawarkan berkisar Rp10 juta–Rp500 juta dengan subsidi bunga hanya berlaku selama 5 tahun. Sementara itu, segmen kelas menengah cenderung mencari rumah dengan harga di atas Rp500 juta, sehingga kelompok ini relatif tidak tersentuh oleh kebijakan tersebut.
Tantangan yang Dihadapi Kelas Menengah
Untuk kelas menengah yang membeli rumah murni sebagai hunian pribadi, tantangannya lebih kompleks, mulai dari cicilan KPR dengan bunga tinggi, kewajiban DP, biaya hidup yang meningkat, hingga pertumbuhan pendapatan yang tak sejalan dengan kenaikan harga rumah. Menurut Marisa, kelas menengah membutuhkan insentif yang lebih langsung menyentuh sisi konsumen. Beberapa opsi yang dapat dipertimbangkan antara lain bantuan DP, bunga KPR ringan dan fleksibel, skema pembiayaan kreatif, hunian semi/full furnished, hingga relaksasi pajak seperti PPN-DTP.
Meski demikian, keberadaan KUR tetap membawa manfaat. Individu yang sudah memiliki tanah dapat memanfaatkannya untuk membangun rumah, merenovasi, atau bagi pelaku usaha yang sulit mengakses pembiayaan konvensional.
Langkah Tambahan untuk Merangsang Sektor Properti
Ke depan, untuk benar-benar merangsang sektor properti, sejumlah langkah tambahan dinilai perlu ditempuh pemerintah, antara lain subsidi bunga KPR bagi pembeli rumah pertama untuk meringankan cicilan. Dilanjutkan dengan relaksasi PPN dan BPHTB agar harga rumah lebih terjangkau. Tak hanya itu, dukungan kredit konstruksi berbunga rendah bagi developer agar harga jual kompetitif.
Tak luput, skema pembiayaan rumah seken, mengingat segmen ini memiliki suplai besar dengan harga relatif rendah. Selain insentif, sinergi pemerintah dan developer juga menjadi faktor penentu pamor sektor properti. Beberapa langkah yang direkomendasikan antara lain menjaga stabilitas suku bunga, mempercepat pembangunan transportasi publik, memangkas biaya perizinan, serta menghadirkan inovasi produk properti yang terjangkau, modern, dan sesuai gaya hidup generasi muda.
“Kolaborasi dalam menyediakan hunian terjangkau adalah kunci untuk menghidupkan kembali sektor properti sekaligus menjawab kebutuhan nyata masyarakat, khususnya kelas menengah,” katanya.
